מדריך מס שבח: הוצאות מוכרות ותיקון שומה

מס שבח הוא המס על הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין: ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי ההוצאות שהיו לכם על הנכס. בדיוק בגלל הניכויים האלה נוצרים כל כך הרבה החזרים: מוכרים רבים מדווחים את העסקה בלי לדרוש את מלוא ההוצאות שמותר להם, ומשלמים מס גבוה מהנדרש.

אילו הוצאות מותר לנכות מהשבח

רשימת הניכויים מופיעה בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתי המשפט הכירו לאורך השנים גם בהוצאות נוספות, כך שאין מדובר ברשימה סגורה. אלה הפריטים שהכי הרבה אנשים שוכחים:

• היטל השבחה ששולם לוועדה המקומית. זה לרוב הסכום הגדול ביותר שנשכח, והוא ניתן לניכוי.
• הוצאות השבחה ושיפוץ של הנכס, כשיש קבלות. גם שיפוצים ישנים נחשבים.
• שכר טרחת עורך דין, גם בעסקת הרכישה וגם בעסקת המכירה.
• דמי תיווך בקנייה ובמכירה.
• מס הרכישה ששילמתם כשקניתם את הנכס.
• שמאי, מודד מוסמך ואגרות הקשורים לעסקה.
• ריבית ריאלית על המשכנתא ששימשה לרכישת הנכס או להשבחתו.
• דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, בנכס בחכירה.

לכל ניכוי צריך אסמכתה. חשבונית של קבלן שיפוצים משנת 2015 עדיין שווה כסף היום, ולכן שווה לחפש בקלסרים לפני שמוותרים.

פטורים וחישוב מוטב

מעבר לניכויים, יש מסלולים שמפחיתים את המס עצמו ולעיתים מאפסים אותו:

• פטור דירת מגורים מזכה: במכירת דירת מגורים יחידה קיים פטור עד תקרה שנקבעה בחוק ומתעדכנת מעת לעת.
• חישוב לינארי מוטב: בדירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014, השבח שנצבר עד אותו מועד פטור ממס, והחיוב חל רק על החלק שנצבר לאחריו. זהו הבדל שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

אם המכירה דווחה בלי המסלול המתאים, אפשר לבקש לתקן את השומה.

איך מבקשים את הכסף בחזרה

התיקון נעשה באמצעות בקשה לתיקון שומה, טופס 7085, המוגשת למשרדי מיסוי מקרקעין. הבקשה מסתמכת על סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, שמאפשר לתקן שומה עצמית או שומה לפי מיטב השפיטה, בין ביוזמת הנישום ובין ביוזמת המנהל.

ייפוי הכוח שנדרש כאן הוא אחר

כאשר מייצג מגיש את טופס 7085, חובה לצרף לבקשה ייפוי כוח. ייפוי הכוח המוכר לרשות המסים, טופס 2279, חל על מס הכנסה, ניכויים, מע"מ ומס רכוש, והוא אינו מכסה מיסוי מקרקעין. לכן נדרש ייפוי כוח ייעודי, שמזהה את הנכס ואת השומה שבהם מדובר ומסמיך אותנו לעיין בתיק ולהגיש את הבקשה.

אפשר לחתום עליו כאן באתר, והוא חל על הנכס שתציינו בלבד. הוא אינו מאפשר לנו לקבל לידינו כספים: החזר מס מועבר תמיד ישירות לחשבון הבנק שלכם.

מה כדאי להכין

• שומת מס השבח שקיבלתם, או השומה העצמית שהוגשה בשמכם.
• חוזי הרכישה והמכירה.
• קבלות על שיפוצים, תיווך, עורך דין, שמאי והיטל השבחה.
• אישור על ריבית המשכנתא מהבנק.

חלק מהמסמכים כבר מצויים במערכות רשות המסים, ואת אלה נמשוך בעצמנו לאחר חתימה על ייפוי כוח. את הקבלות הפרטיות, כמו שיפוצים ותיווך, רק אתם יכולים לספק.

שאלות נפוצות

מכרתי דירה ושילמתי מס שבח. איך אדע אם שילמתי יותר מדי?

משווים בין ההוצאות שדווחו בשומה לבין ההוצאות שהיו לכם בפועל. אם יש פער, ובמיוחד אם היטל השבחה או שיפוץ משמעותי לא נוכו, סביר שיש מקום לתיקון.

האם התיקון עלול להגדיל את המס במקום להקטין?

סעיף 85 מאפשר תיקון לשני הכיוונים, ולכן בודקים את התמונה המלאה לפני שמגישים בקשה. אם הבדיקה מראה שאין החזר, פשוט לא מגישים.

כמה זמן לוקח לקבל את הכסף?

לאחר שהשומה מתוקנת, ההחזר מועבר לחשבון הבנק בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. משך הטיפול משתנה בין משרדי מיסוי מקרקעין.